Tous les frais liés à l’achat d’une maison ou d’un appartement

Quels sont les coûts liés à l’achat d’une maison ou d’un appartement ? Bien sûr, il y a le coût d’achat, mais il y a aussi des coûts supplémentaires qu’il vaut mieux prendre en compte. Dans cet article, nous les énumérons tous. Vous éviterez ainsi les surprises.

1. Prix du bien

Tout d’abord, le prix d’une maison ou d’un appartement est toujours un prix demandé. Vous pouvez donc faire une offre inférieure ou supérieure au prix demandé par le vendeur. Lorsque l’offre sur le marché du logement est supérieure à la demande, il vous sera plus facile de faire une offre inférieure au prix demandé. Lorsque la demande est supérieure à l’offre, les acheteurs sont plus susceptibles de surenchérir si vous faites une offre basse. Soyez toujours prudent à cet égard. N’offrez jamais plus que ce que vous pouvez vous permettre. En fin de compte, il y a beaucoup de frais supplémentaires (cachés), qui sont souvent estimés à environ 15 % du prix d’achat.

2. Coût de l’estimation de votre bien

Avant de vous accorder un prêt hypothécaire, la plupart des banques vous demandent de procéder à une évaluation de la maison ou de l’appartement. Elles s’assurent ainsi que la valeur du bien est au moins égale au montant qu’elles vous prêtent. Les frais de dossier varient d’une banque à l’autre. Selon la loi, ces frais peuvent s’élever à un maximum de 500 euros. En outre, la limite de souscription d’un crédit-relais est de 300 euros maximum. Les frais de dossier s’élèvent donc à 800 euros maximum.

3. Frais de notaire

Les « frais de notaire » sont un terme utilisé pour désigner les taxes lors de l’achat d’une nouvelle maison ou d’un nouvel appartement. Sous cette rubrique se trouvent les trois piliers suivants.

3.1. Registratierechten bij de aankoop van een woning

Toute personne qui achète une maison ou un appartement paie des taxes. C’est ce qu’on appelle les droits d’enregistrement. Vous devez ces frais au gouvernement lorsque vous enregistrez un acte ou un écrit, comme c’est le cas lorsque vous achetez une propriété. Ce coût vient s’ajouter au coût d’achat de la maison. Le notaire paie ces frais en votre nom. Au final, les frais d’enregistrement s’élèvent souvent à plusieurs milliers d’euros en plus du prix d’achat. Il n’est pas toujours possible d’emprunter de l’argent supplémentaire à la banque pour ce faire, alors informez-vous bien à l’avance. Le taux de cette taxe varie selon les régions. Région flamande : Aperçu des taux des droits d’enregistrement* :

• Taux général pour les biens autres que les maisons individuelles : 12 %.
• Taux général pour les terrains non bâtis à long terme et les actifs naturels : 10 %.
• Taux réduit pour l’achat d’un seul logement occupé par son propriétaire : 2 %(conditions)
• Taux réduit pour la rénovation énergétique d’une maison individuelle occupée par son propriétaire : 1%(conditions)
• Taux réduit pour les moments protégés en tant qu’unique propriété occupée par le propriétaire : 1%(conditions)
• Taux réduit pour l’achat de logements sociaux : 1,5 %(conditions)
• Taux réduit pour l’achat d’un bien immobilier destiné à la location sociale : 7 % (conditions)
• Taux réduit pour les achats effectués par des vendeurs professionnels : 4%(conditions)
• Taux réduit pour l’achat de monuments protégés : taux réduit de moitié(conditions)
• Régime spécial du droit de vente pour l’échange de propriétés non bâties : exonéré, 6% ou 10%(conditions)

Pour bénéficier du taux réduit de 2 % pour un logement familial, vous devez remplir les conditions suivantes :

• L’acheteur est une personne physique.
• L’acheteur occupe le bien dans les deux ans suivant l’achat.
• La propriété est une maison familiale.
• La propriété est zonée en tant que résidence unique occupée par le propriétaire.

Remarque : une maison neuve est soumise à un droit d’enregistrement de 12 % sur le terrain et à une TVA de 21 % sur la construction(détails). Selon la loi, un bien immobilier est considéré comme une maison neuve si personne n’y a vécu pendant au moins deux ans. Ainsi, une maison construite en 1980, mais dans laquelle personne n’a jamais vécu, est une maison nouvellement construite. Ce n’est pas logique, mais c’est ainsi que fonctionne la règle. Région de Bruxelles-Capitale : Le taux du droit d’enregistrement est de 12,5 %. Depuis le 1er avril 2023, la première tranche de 200 000 euros est exonérée de droits d’enregistrement. C’est ce qu’on appelle l’abattement. Cela représente un montant de 25 000 euros. Pour bénéficier de cette exonération, vous devez remplir les conditions suivantes :

• L’acheteur est une personne physique.
• L’acheteur ne possède pas d’autre(s) bien(s).
• L’acheteur utilisera le bien comme résidence principale pendant au moins 2 ans et y restera pendant au moins 5 ans.
• Le bien est entièrement ou partiellement destiné à un usage résidentiel.
• Le prix total du bien ne dépasse pas 600 000 euros.
• Le bien a été vendu (il n’a pas été reçu par donation ou héritage).

Attention :

• Vous quittez le logement dans les 5 ans qui suivent l’achat ? Vous devez alors rembourser les 25 000 euros au prorata du nombre d’années pendant lesquelles vous avez effectivement habité le logement.
• Vous vendez le bien dans les deux ans qui suivent l’achat ? Dans ce cas, vous pouvez demander le remboursement des droits d’enregistrement. Il s’agit d’un remboursement allant jusqu’à 36 % des droits que vous avez payés.

Région wallonne : Le droit d’enregistrement est de 12,5 %. En Wallonie, il existe un avantage fiscal pour l’achat d’une maison familiale :

• Prix d’achat inférieur à 350 000 euros : La première tranche de 40 000 euros est exonérée de droits d’enregistrement. Cela représente une réduction d’impôt de 5 000 euros.
• Prix d’achat compris entre 350 000 et 500 000 euros : La réduction diminue au fur et à mesure que le prix du logement augmente. La tranche non imposable se situe entre 40 000 et 20 000 euros. Cela représente entre 5 000 et 2 500 euros.
• Prix d’achat supérieur à 500.000 euros : La première tranche de 20.000 euros est exonérée. Cela représente 2.500 euros.

Vous souhaitez bénéficier de cet avantage fiscal ? Dans ce cas, vous devez remplir les conditions suivantes :

• L’acheteur est une personne physique.
• L’acheteur ne possède pas d’autre(s) bien(s).
• L’acheteur occupe le bien dans les 3 ans suivant l’achat.
• L’acheteur utilisera le bien comme résidence principale pendant au moins 3 ans.
• La propriété est zonée en tant que résidence unique occupée par le propriétaire.
• La propriété est entièrement zonée pour un usage résidentiel.

3.2. Ereloon van de notaris

Bien entendu, le notaire lui-même doit être rémunéré. Cette rémunération s’appelle le droit ou l’honoraire. Le droit est fixé par la loi dans l’arrêté royal. Il n’est pas négociable. Le pourcentage est dégressif : plus le prix d’achat du bien est élevé, plus le pourcentage est faible. Il est difficile de le chiffrer. Vous avez un bien immobilier en vue ? Contactez alors un notaire (office) pour un calcul des coûts.

3.3. Administratieve kosten

Le notaire enregistrera l’achat de votre propriété dans un acte notarié. Cela implique des frais administratifs. Vous les payez directement au notaire. Il veille à ce que l’argent parvienne aux administrations compétentes. Voici un aperçu de ces frais :

• Frais d’enregistrement de votre hypothèque : 1% du montant que vous empruntez en hypothèque, si vous contractez un prêt.
• Droits hypothécaires : 0,3 % sur la somme totale pour laquelle vous contractez un prêt hypothécaire.
• Travaux de recherche : environ 1 000 euros pour la recherche d’extraits dans le registre, les demandes nécessaires, le droit aux assignations, etc.
• Dépenses pour les tiers : dépendent de ce qui doit être demandé (par exemple, les demandes d’informations sur l’urbanisme).

4. Coûts cachés supplémentaires

En plus de tous les points susmentionnés, il existe des coûts cachés que les gens oublient très souvent. Gardez cela à l’esprit avant de vous rendre à la banque pour obtenir un prêt.

4.1. Verplichte uitgaven

• Assurance incendie obligatoire.
• Taxe municipale : ramassage des ordures.
• Impôt foncier annuel (cadastre).
• Achat de meubles, d’appareils de cuisine, de produits de nettoyage, etc.
• Avances sur vos contrats d’internet (Wi-Fi, Ethernet) et de services publics (électricité, gaz, lumière et eau).
• Déménagement : essence pour le transport de votre matériel ainsi que les frais administratifs (changement d’adresse, changement de domicile et de documents d’identité).
• Spécifique aux appartements : frais communs (utilisation de l’ascenseur, service de nettoyage des couloirs, entretien de l’interphone).

4.2. Optionele uitgaven

• Coûts de transformation/rénovation.
• Assurance complémentaire : par exemple contre le vol.
• Agent d’achat vous aidant à rechercher, évaluer, vérifier et acheter une propriété.
• Assurance solde de dette : si vous achetez en couple et que l’un des partenaires décède, cette assurance garantit à l’autre partenaire le remboursement (partiel) du capital.
• Urgences imprévues (réparations, entretien) : facultatif, mais il est fortement recommandé de garder un « montant d’urgence » en réserve.

Enfin, n’oubliez pas vos heures de travail. En fin de compte, l’achat d’un bien immobilier est un travail considérable. Vous y consacrez beaucoup d’heures et devez même parfois vous absenter de votre travail pour régler les problèmes. Même si vous êtes enthousiaste à l’idée d’acquérir votre nouveau logement, vous serrez souvent les dents au cours de la procédure. Ne sous-estimez pas ce temps et ces efforts.

Sources : HoeveelKostMijnHuis, Immoweb, Notaris & Vlaanderen(*)

Vous souhaitez citer cet article comme source ? Utilisez alors :

Biets, R. (2024, 23 novembre). Tous les coûts lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement. Flat.be. Consulté le (date XX/XX/202X), sur https://www.appartement.be/kosten-aankoop-huis-of-appartement/

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