Vous avez acheté un bien immobilier et y avez emménagé, mais vous découvrez un vice caché. Quelles sont les possibilités qui s’offrent à vous ?
Contenu
- Qu’est-ce qu’un vice caché ?
- Qu’est-ce que la règle de responsabilité standard ?
- Quand le vendeur est-il responsable ?
- Quelles sont vos options juridiques ?
- Conseils généraux pour l’acheteur et le vendeur
1. Qu’est-ce qu’un vice caché ?
La définition d’un vice caché n’est pas définie par la loi. En général, un défaut est considéré comme caché si l’acheteur a soigneusement inspecté le bien comme une personne normale et prévoyante et qu’il n’a pas remarqué le problème. Exemples :
- Problèmes d’humidité
- Problèmes de construction
- Défauts techniques : système de chauffage défectueux, mauvaise installation électrique, etc.
- …
2. Qu’est-ce que la règle de responsabilité standard ?
2.1. Professionele verkoop
Si vous achetez un bien immobilier à un vendeur professionnel tel qu’un promoteur immobilier, le vendeur est toujours responsable des vices cachés. Dans ce cas, c’est au vendeur qu’il incombe de prouver que, malgré ses connaissances professionnelles, il ignorait l’existence du vice.
2.2. Particuliere verkoop
Dans un contrat de vente standard, tous les défauts visibles sont à la charge de l’acheteur :
- On suppose que l’acheteur a pu tout observer lors de la visite.
- Tous les défauts visibles sont donc de la responsabilité de l’acheteur.
- Tous les autres défauts (c’est-à-dire non visibles au moment de la vente) sont à la charge du vendeur.
En tant qu’ acheteur:
- vous devez signaler les vices cachés le plus rapidement possible après leur découverte.
- vous ne pouvez tenir le vendeur pour responsable qu’à 4 conditions (voir le point suivant).
3. Quand le vendeur est-il responsable ?
Dans les ventes privées, le vendeur est responsable lorsque ces conditions sont remplies :
- Le défaut est caché.
- Le défaut est grave et important. Il vous empêche d’utiliser normalement votre logement.
- En tant qu’acheteur, vous devez prouver que le défaut était déjà présent au moment de la vente.
Remarque : vérifiez attentivement votre contrat de vente privée. Le vendeur peut avoir inclus une clause stipulant que le risque de vices cachés est à la charge de l’acheteur. Dans ce cas, le vendeur n’est pas responsable des défauts visibles et non visibles. Cette clause est également appelée « clause d’exonération ». Avec ou sans clause, il incombe à l’acheteur de prouver que le vendeur connaissait le défaut au moment de la vente. Et qu’il a donc délibérément caché et/ou dissimulé ce défaut.
4. Quelles sont vos options juridiques ?
En cas de vices cachés graves, vous avez payé trop cher par rapport à la valeur du bien. Dans ce cas, vous pouvez introduire une demande en justice :
- Dissolution du contrat de vente : vous restituez le bien et récupérez l’intégralité du prix et des frais supplémentaires. Si le vendeur était de mauvaise foi, vous pouvez également obtenir un dédommagement.
- Réduction du prix : vous conservez le bien mais vous récupérez une partie du prix, en fonction de l’impact du défaut.
5. Conseils généraux pour l’acheteur et le vendeur
Pour l’acheteur :
- Vérifiez soigneusement le contrat de vente.
- Mettez tout par écrit pour éviter les discussions.
- Lors de la visite, posez des questions précises sur l’historique de l’entretien du bien.
- Agissez rapidement. Empêchez le juge de penser que vous avez ignoré le défaut pendant un certain temps.
- Inspectez soigneusement le bien lors de la visite et de votre déménagement. Gardez les yeux et les oreilles ouverts.
- N’essayez pas de réparer le vice caché avant d’avoir dûment prouvé et déterminé qui est responsable du vice.
- Faites inspecter la maison par un professionnel de la construction ou un architecte. Cela vous coûtera un peu d’argent, mais vous épargnera beaucoup de frais et de maux de tête à long terme.
Pour le vendeur :
- Dressez la liste de tous les défauts de votre logement dans le contrat de vente privée. De cette façon, vous vous protégez et vous évitez les discussions sur les défauts qui peuvent avoir été « cachés » ou non.
- Soyez honnête sur l’historique de l’entretien du bien.
- Photographiez et documentez le bien en détail.
- Veillez à énoncer clairement les clauses du contrat de vente.
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Stiasteny, L. (2024, 2 décembre). Bien acheté avec un vice caché : Que faire ? Appartement.be. Consulté le (date XX/XX/202X), sur https://www.appartement.be/woning-gekocht-met-verborgen-gebrek/
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