Vous envisagez d’investir dans l’immobilier ? Un appartement comme bien de rendement est une option intéressante. Découvrez ici ce qu’est exactement un bien de rendement, ses avantages et ses inconvénients, ainsi que le fonctionnement de la procédure.
Contenu
- Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
- Quelles sont les conditions pour qu’un appartement soit considéré comme un bien immobilier productif ?
- Quels sont les coûts d’un immeuble de rapport ?
- Avantages d’un appartement comme bien de rendement
- Inconvénients d’un appartement en tant que bien immobilier à revenus
- Le processus d’investissement dans un immeuble de rapport (8 étapes)
1. Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Un bien immobilier à revenus est un investissement immobilier que vous achetez dans le but d’en tirer des revenus locatifs. Les biens immobiliers à revenus sont des appartements, des maisons, des commerces, des parkings ou même des immeubles de bureaux. Dans le cas d’un appartement, vous achetez un appartement ou un immeuble que vous louez ensuite à des locataires.
2. Quelles sont les conditions pour qu’un appartement soit considéré comme un bien immobilier productif ?
En Flandre, la location d’un appartement est soumise à certaines conditions. Ces conditions s’appliquent également aux propriétés de rendement :
- Qualité du logement : le bien doit répondre aux normes minimales de qualité du logement telles que décrites dans le Code flamand du logement.
- Certificat de performance énergétique(EPC RE et EPC GD) : un EPC valide est obligatoire en cas de location, afin que les locataires connaissent l’efficacité énergétique du bien.
- Contrat de location: rédigez un contrat de location écrit conforme à la loi flamande sur les loyers.
- Enregistrement du bail : enregistrez le bail dans les deux mois suivant sa signature.
- Dépôt de garantie : il ne doit pas dépasser trois mois de loyer et doit être placé sur un compte bloqué au nom du locataire.
- La location d’un appartement peut être soumise à des conditions locales. Vérifiez les règles auprès de votre municipalité !
3. Quels sont les coûts d’un immeuble de rapport ?
Vous devez évidemment payer tous les frais liés à l’achat d’un bien immobilier. Vous les trouverez dans notre article Tous les frais liés à l’achat d’une maison ou d’un appartement. Mais attention : gardez à l’esprit ces points d’intérêt pour les résidences secondaires :
- Les banques exigent généralement un dépôt de 20 % pour l’achat d’une résidence secondaire, au lieu de 10 % pour votre première résidence (estimation).
- Vous payez 12 % de droits d’enregistrement lors de l’achat d’une résidence secondaire, au lieu de 3 % pour votre première résidence.
- Vous payez des impôts sur votre résidence secondaire louée : vous devez déclarer chaque année le revenu cadastral au ficus. Le fisc indexe ensuite ce montant et le majore de 40 %. Sur ce montant, vous devez payer au maximum 50 % d’impôts.
- Formule de calcul = Revenu cadastral x indice x 1,40 = revenu imposable. Revenu imposable x 0,50 = impôts.
- Vous payez des impôts : Vous devez payer des impôts sur les revenus locatifs du bien.
- En fonction de votre commune, vous paierez également une taxe communale sur votre résidence secondaire. À Oud-Turnhout, par exemple, cette taxe s’élève à 1 000 euros par an.
- Si vous possédez un appartement en tant que bien immobilier, vous devrez bien entendu payer les charges communes au syndic ou à la VME.
4. Avantages d’un appartement en tant que bien immobilier productif
4.1. Stabiele inkomsten
La location de votre appartement vous permet de bénéficier d’un revenu régulier et passif.
4.2. Waardestijging op lange termijn
Les biens immobiliers prennent généralement de la valeur à long terme, ce qui fait fructifier l’investissement dans le temps. C’est ce qu’on appelle les plus-values.
4.3. Fiscale voordelen (dubbelcheck)
- Taux de TVA réduit sur les nouvelles constructions.
- Les dépenses déductibles telles que
- Intérêts sur votre prêt hypothécaire
- Coûts de maintenance
- Frais de réparation
- Frais d’assurance
- Impôt foncier
- Frais de gestion par l’intermédiaire d’un administrateur de biens
- Pas d’impôt sur les plus-values après 5 ans en votre possession
4.4. Diversificatie van je investeringsportefeuille
Un immeuble de rapport est un bon complément à d’autres investissements tels que les actions ou les obligations.
4.5. Inflatiebescherming
Les loyers augmentent avec l’inflation (voir : indexation des loyers).
5. Inconvénients d’un appartement en tant que bien immobilier productif
5.1. Hoge aanvangsinvestering
Pour acheter un appartement, vous devez disposer d’un capital initial important. Vous devez également vous assurer que l’appartement est prêt à être loué. Par exemple, l’appartement doit être propre, il doit être ignifugé et son efficacité énergétique doit répondre aux exigences légales.
5.2. Risico op leegstand
Si vous ne trouvez pas de locataire pendant un certain temps, vous perdez des revenus.
5.3. Grote verantwoordelijkheid
En tant que propriétaire, vous êtes responsable de l’entretien et des réparations éventuelles de l’appartement. La location d’un appartement implique beaucoup de travail administratif. En outre, vous devez consacrer beaucoup de temps à la promotion de votre appartement, à la recherche de locataires potentiels, à l’entretien avec les locataires potentiels lors de la visite des lieux et à la rédaction du bail. Outre le temps, vous devez également payer pour ces aspects.
5.4. Mogelijkheid op geschillen
Les locataires difficiles conduisent parfois à des litiges juridiques. Sachez donc bien ce que prévoit la législation sur les loyers et concluez à l’avance des accords clairs avec le locataire, ce qui évitera les discussions !
5.5. Je hebt een gedeelde verantwoordelijkheid
En tant que propriétaire d’un appartement, vous êtes membre d’une association de copropriétaires (VME). Il s’agit des propriétaires de tous les appartements de l’immeuble. Pour les changements importants, vous devez obtenir l’accord de la majorité de l’association des copropriétaires. Il n’est donc pas possible de se contenter de rénover. Lisez les règles générales de la législation sur les loyers dans notre article : Législation locative en Flandre : qu’est-ce qui est autorisé et qu’est-ce qui n’est pas autorisé selon les règles de la propriété locative ?
6. Le processus d’investissement dans un immeuble de rapport
Vous souhaitez investir dans un appartement en tant que bien de rendement ? Suivez ces huit étapes.
Étape 1 : Étudier le marché immobilier
Commencez par étudier le marché immobilier local :
- Quel est le loyer moyen ?
- Quel type d’appartement est rapidement loué ? A quel type de locataires souhaitez-vous vous adresser (attention à la loi anti-discrimination) ? Studios, chambres, appartements de cohabitation, appartements de soins (care living), chambres d’étudiants, expatriés, … ?
- Quelle est la localisation la plus recherchée par les locataires potentiels ? Plus l’emplacement est populaire (en bord de mer, dans les Ardennes ou dans une ville étudiante, par exemple), moins vous avez de chances d’avoir des logements vacants.
- Quelle est la valeur EPC de l’appartement ? Dans quel état se trouve l’appartement ? Un meilleur état signifie que vous devrez effectuer moins de travaux de rénovation à court terme.
Étape 2 : Organiser votre financement
- Quel est votre budget ?
- De quel montant de dépôt propre disposez-vous ?
- Quelles sont vos options de financement (par exemple, un prêt hypothécaire) ? Les montants et les délais de remboursement sont-ils réalistes ? Demandez conseil aux banques et aux courtiers en prêts hypothécaires.
Étape 3 : Trouver un appartement approprié
- Cherchez un appartement qui réponde à vos critères.
- Comparez la valeur de l’appartement avec des biens similaires.
- Vérifiez si le bien est actuellement loué et à quel loyer.
- Comparez le coût à vos revenus et calculez votre rendement.
Formule de calcul de votre retour :
Rendement = revenu locatif total / (prix d’achat total + frais) * 100
Étape 4 : Diligence raisonnable
- Faites inspecter le bien par un expert pour détecter les vices cachés (si nécessaire).
- Vérifiez les aspects juridiques liés à l’achat d’une propriété à revenus.
Étape 5 : Achat
- Négociez le prix.
- Faites une offre.
- En cas d’accord, signez le contrat de vente.
- Ensuite, vous effectuez l’achat chez le notaire.
Étape 6 : Préparer l’appartement pour la location
- Préparez l’appartement à la location.
- Rédigez un bail.
Étape 7 : Trouver un locataire
- Faites la publicité de votre appartement par le biais d’une annonce.
- Invitez des locataires potentiels.
- Sélectionnez soigneusement les locataires potentiels, mais méfiez-vous de la discrimination (inconsciente).
Étape 8 : Gérer et entretenir votre appartement
- Créez une bonne relation avec votre/vos locataire(s).
- Entretenez régulièrement votre appartement.
Sources : Commune d’Oud-Turnhout, Hypothèque, Infinimo, Kwalis, Syrus
Vous souhaitez citer cet article comme source ? Utilisez alors :
Stiasteny, L. (2024, 27 novembre). L’appartement en tant que bien immobilier productif en cours de législation. Flat.be. Consulté le (date XX/XX/202X), sur https://www.appartement.be/appartement-als-opbrengsteigendom-volgens-wet/
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