Votre propriétaire augmente le loyer après un an ? C’est à cause de l’indexation des loyers ! Sous certaines conditions, c’est autorisé. Découvrez ici comment fonctionne le système d’indexation des loyers par région.
1. L’indexation des loyers : de quoi s’agit-il ?
L’indexation des loyers détermine l’adaptation annuelle du loyer d’une maison ou d’un appartement. L’indice est un nombre qui indique dans quelle mesure le loyer augmente. L’indice est calculé sur la base de l’indice santé. Cette mesure s’applique aux régions flamande, de Bruxelles-Capitale et wallonne. Cela signifie-t-il que votre propriétaire peut adapter le loyer convenu comme ça ? La réponse est oui, à condition que cela se fasse dans de bonnes conditions. Remarque : l ‘indexation des loyers en Flandre dépend du label EPC du bien depuis le 1er octobre 2023. Lisez tous les détails ci-dessous.
2. En tant que propriétaire, quand pouvez-vous indexer ?
Vous pouvez légalement adapter le loyer une fois par an, sur la base de l’indice officiellement calculé. Au plus tôt à la date anniversaire du bail. Le propriétaire n’est pas obligé d’augmenter le loyer. Il s’agit d’un choix libre. Si votre bail stipule que le loyer ne sera pas indexé, il se peut qu’il ne le soit pas. Mais si vous n’indexez pas le loyer une année, mais que vous le faites l’année suivante, c’est tout à fait légal. Pour éviter les surprises, il est préférable que le locataire et le propriétaire communiquent bien à ce sujet (au début du bail).
2.1. Wat als de verhuurder te laat indexeert?
Si, en tant que bailleur, vous oubliez d’indexer le loyer autour de la date de prescription du contrat, vous pouvez encore l’indexer et le déclarer dans les 3 mois. Vous devez alors calculer l’indexation sur le mois au cours duquel vous auriez dû déclarer l’indexation. En outre, vous pouvez demander au maximum le montant de l’indexation pour les trois derniers mois. Il en va de même pour les régions flamande, de Bruxelles-Capitale et wallonne.
3. Calcul de l’indexation des loyers
3.1. Formule
La formule d’indexation des loyers est la même pour la Flandre, Bruxelles et la Wallonie :
( loyer de base x nouvel indice de santé ) / ancien indice de santé
Dans lequel :
- Loyer de base : le loyer figurant dans le bail initial. Hors charges.
- Nouvel indice de santé : l’indice de santé du mois précédant la date anniversaire du contrat.
- Ancien indice de santé : l’indice de santé du mois précédent la signature.
Note : Chaque région a introduit un facteur de correction distinct à partir d’octobre 2022. Veuillez en tenir compte lors de l’indexation. Consultez les règles par région sous le titre suivant.
Exemple de formule si vous souhaitez indexer le loyer en janvier 2025 :
Nouveau loyer (janvier 2025) = Loyer de base (janvier 2024) x ( Indice santé décembre 2024 / Indice santé décembre 2023 )
Supposons que (Note : il s’agit de chiffres fictifs ) :
- Loyer de base : 1 000 euros
- Indice santé décembre 2024 : 133,33
- Indice de santé décembre 2023 : 129,53
Le calcul est alors le suivant :
- Nouveau loyer 2025 = 1 000 € x (133,33 ÷ 129,53)
- Nouveau loyer 2025 = 1 000 € x 1,0293
- Nouveau loyer 2025 = 1 029,34
Dans cet exemple, le loyer est indexé à 1 029,34 euros par mois à partir de janvier 2025.
Vous pouvez trouver l’indice de santé actuel via ce lien sur la page de StatBel. Vous pouvez aussi vous épargner les calculs et utiliser le calculateur de loyer officiel du gouvernement belge en cliquant sur ce lien.
4. Facteur de correction obligatoire Région flamande
4.1. Nieuwe correctiefactor o.b.v. EPC-score
À partir du 1er octobre 2023, les propriétaires pourront indexer le loyer en Flandre, quel que soit le score énergétique. Mais la double indexation est hors de question ! La formule d’indexation des loyers en Flandre avec le facteur de correction pour les maisons sans EPC ou avec l’étiquette EPC D, E et F :
( loyer de base x nouvel indice de santé ) / ancien indice de santé x facteur de correction
Ce lien vers Vlaanderen.be vous permet de connaître le facteur de correction à appliquer. Cela dépend de votre score EPC et de la date d’anniversaire de votre bail. Pour les biens avec un label EPC A+, A, B ou C, aucun facteur de correction ne s’applique. Remarque : le propriétaire doit continuer à appliquer le facteur de correction à chaque indexation du loyer, y compris pour les années postérieures à 2023. Le facteur de correction n’expirera que si le propriétaire soumet un meilleur EPC ou si un nouveau bail commence.
4.2. Oude correctiefactor o.b.v. EPC-score
Du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, ces règles s’appliquent, selon le gouvernement flamand :
- Les maisons avec un score EPC A+, A, B et C : peuvent être indexées normalement.
- Les logements dont le score EPC est de D peuvent être indexés jusqu’à un maximum de 50 %.
- Les maisons avec des scores EPC E, F et G : ne peuvent pas être indexées.
- Les maisons sans score EPC : peuvent ne pas être indexées.
5. Facteur de correction obligatoire Région de Bruxelles-Capitale
5.1. Nieuwe correctiefactor o.b.v. EPC-score
À partir du 14 octobre 2023, les propriétaires pourront indexer le loyer en Région de Bruxelles-Capitale, quel que soit le score énergétique. Mais il n’est pas question de double indexation ! La formule d’indexation des loyers avec facteur de correction pour les maisons sans EPC ou avec étiquette EPC D, E et F :
( loyer de base x nouvel indice de santé ) / ancien indice de santé x facteur de correction
Découvrez le facteur de correction que vous devez appliquer en cliquant sur ce lien vers housing.brussels. Il dépend de votre score EPC et de la date d’anniversaire de votre bail. Pour les biens avec un label EPC A+, A, B, C ou D, aucun facteur de correction ne s’applique.
5.2. Oude correctiefactor o.b.v. EPC-score
Du 14 octobre 2022 au 13 octobre 2023, ces règles s’appliquent, selon le gouvernement bruxellois :
- Les maisons avec un score EPC A+, A, B, C et D : peuvent être indexées comme normales.
- Les logements dont le score EPC est de E peuvent être indexés jusqu’à un maximum de 50 %.
- Les habitations avec des indices EPC F et G : ne peuvent pas être indexées.
- Maisons sans score EPC : ne peuvent pas être indexées.
6. Facteur de correction obligatoire Région wallonne
6.1. Nieuwe correctiefactor o.b.v. EPC-score
À partir du 1er novembre 2023, ces règles s’appliqueront à la Région wallonne.
6.2. Oude correctiefactor o.b.v. EPC-score
Du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, ces règles s’appliquent, selon le gouvernement wallon :
- Les maisons avec un score EPC A+, A, B et C : peuvent être indexées normalement.
- Les logements dont le score EPC est de D peuvent être indexés jusqu’à un maximum de 75 %.
- Les logements dont le score EPC est de E peuvent être indexés jusqu’à un maximum de 50 %.
- Les habitations avec des indices EPC F et G : ne peuvent pas être indexées.
- Les maisons sans score EPC : peuvent ne pas être indexées.
7. Comment pouvez-vous indexer le loyer ?
L’indexation des loyers n’est pas automatique. Vous voulez indexer ? Dans ce cas, calculez vous-même le nouveau prix comme indiqué ci-dessus ou à l’aide du calculateur officiel (tenez également compte du facteur de correction). Communiquez l’augmentation de loyer :
- Par écrit, en envoyant une lettre recommandée au locataire. L’augmentation de loyer n’est autorisée que si le locataire en est officiellement informé (et que vous pouvez le prouver).
- À la date d’anniversaire du foyer.
En tant que propriétaire, vous disposez de trois mois pour informer le locataire à partir du moment où vous pouvez recalculer le loyer. Comme vous ne pouvez effectuer ce calcul qu’à partir du moment où une année complète s’est écoulée, l’indexation du loyer fonctionne de manière rétroactive. Ainsi, par exemple, le locataire peut recevoir une lettre en avril, même si le début du bail a eu lieu le 1er mars. Le locataire devra alors payer le loyer majoré pour les mois de mars et d’avril ainsi que pour les mois à venir. Par exemple, si votre bail commence le 1er mars, mais que votre propriétaire choisit de ne pas vous avertir avant novembre qu’il veut indexer le loyer, vous ne paierez l’augmentation de loyer que pour novembre, octobre et septembre. En effet, seuls ces trois mois sont couverts par la période de rétroactivité légale.
8. Qu’en est-il de l’indexation des loyers en cas de baisse de l’indice de santé ?
En tant que locataire, vous avez également le droit d’exiger une adaptation du loyer si l’indice est négatif et qu’il est en votre faveur – un loyer moins élevé ! Par le biais d’une lettre recommandée, vous pouvez demander au propriétaire d’adapter le loyer à l’indice et donc de le baisser en cas de baisse de l’inflation. En réalité, cela ne se fera pas très rapidement, mais au moins vous saurez que c’est votre droit.
Sources : Immoweb, Testaankoop, Flandre, Flandre
Vous souhaitez citer cet article comme source ? Utilisez alors :
Biets, R. (2024, 27 novembre). L’indexation des loyers selon la législation. Flat.be. Consulté le (date XX/XX/202X), sur https://www.appartement.be/hoe-werkt-huurindexering/
Articles connexes :
- 4 Types de baux selon la législation
- Résilier le bail conformément à la législation
- Législation locative en Flandre : qu’est-ce qui est autorisé et qu’est-ce qui n’est pas autorisé dans le cadre de la réglementation locative ?