Discriminatie op de huurmarkt: Wat zegt de wetgeving?

Wat is discriminatie op de huurmarkt? Wat mag je als verhuurder vragen? Wie mag je weigeren? Om welke reden? Wat mag niet?

Inhoud

• Wat is discriminatie op de huurmarkt?
• Wat zijn de beschermde kenmerken van discriminatie?
• Wanneer is een keuze gerechtvaardigd?
• Welke info mag je als verhuurder opvragen?
• Welke verplichte informatie moet je als verhuurder geven?
• Wat als je discriminatie meemaakt?

1. Wat is discriminatie op de huurmarkt?

In theorie mag de verhuurder zelf kiezen aan wie hij zijn pand verhuurt. Hij moet de keuze baseren op relevante criteria door rekening te houden met het gelijkheidsbeginsel en verbod op discriminatie.

Discriminatie op de huurmarkt ontstaat als een persoon in een vergelijkbare situatie minder gunstig wordt behandeld dan een andere persoon zonder er daarvoor een objectieve verantwoording is.

Het verbod op discriminatie geldt doorheen het volledige verhuurproces. Tijdens het plaatsen van de advertentie, het plaatsbezoek, het opstellen van de huurovereenkomst en tijdens de periode van het huurcontract. Het is logisch dat het huurcontract ook geen discriminerende bepalingen bevat.

1.1. Wat is directe discriminatie?

Directe discriminatie ontstaat als iemand minder gunstig wordt behandeld of zou behandeld worden, op grond van een (of meer) werkelijke of aangenomen, eigen of met associatie toegekende beschermde kenmerken.

Voorbeeld van directe discriminatie op de huurmarkt: De verhuurder weigert een kandidaat-huurder omdat hij geen vreemden als huurder wil.

1.2. Wat is indirecte discriminatie?

Indirecte discriminatie ontstaat wanneer een ogenschijnlijk neutrale regel, maatstaf of handelswijze in werkelijkheid mensen met een bepaald kenmerk benadeelt in vergelijking met anderen. Dit kenmerk kan echt of verondersteld zijn, en het kan een eigen kenmerk of een kenmerk dat iemand door associatie wordt toegeschreven zijn.

Voorbeeld van indirecte discriminatie op de huurmarkt: De verhuurder weigert een kandidaat-huurder omdat zij huisdieren heeft.

1.3. Wat is onbewuste discriminatie?

Onbewuste discriminatie treedt op wanneer iemand zonder opzet een ongerechtvaardigd onderscheid maakt op basis van een beschermd kenmerk. Het is niet nodig dat deze persoon de bedoeling had om te discrimineren. Het gaat erom dat hij/zij een verschil maakte dat niet gerechtvaardigd is.

Voorbeeld van onbewuste discriminatie op de huurmarkt: De verhuurder weigert een kandidaat-huurder omdat hij kinderen heeft en hij ervan uit gaat dat de kinderen voor overlast zouden zorgen.

Let op: Het weigeren van het uitvoeren van een aanpassing die de woning toegankelijker maakt voor iemand met een handicap, is ook discriminatie.

1.4. Wat is een “opdracht tot discriminatie”?

Als je iemand anders de opdracht geeft om te discrimineren, dan ben jij schuldig aan discriminatie én alsook de persoon die het gedrag uitvoert.

Voorbeeld van opdracht tot discriminatie op de huurmarkt: De verhuurder vraagt aan de vastgoedmakelaar om bepaalde personen te weigeren o.b.v. beschermde kenmerken. Of een buur vraagt de verhuurder om bepaalde personen te weigeren o.w.v. beschermde kenmerken.

2. Wat zijn de beschermde kenmerken van discriminatie?

Volgens het Gelijkekansendecreet mag je niet kiezen op basis van deze kenmerken:

• ras
• taal
• origine
• leeftijd
• geboorte
• handicap
• vermogen
• huidskleur
• nationaliteit
• sociale positie
• burgerlijke staat
• seksuele geaardheid
• politieke overtuiging
• gezondheidstoestand
• geloof of levensbeschouwing
• genderidentiteit en -expressie
• fysieke of genetische eigenschap
• nationale of etnische afstamming

3. Wanneer is een keuze gerechtvaardigd?

Een keuze is gerechtvaardigd als je hiermee een legitiem doel nastreeft en als de middelen hiervoor passend en noodzakelijk zijn. Dit noemt men “legitieme selectie”.

Legitieme selectie op basis van vermogen en handicap is mogelijk, maar niet op basis van ras, huidskleur, origine, etnische of nationale afkomst.

3.1. Weigeren o.b.v. vermogen

De verhuurder mag de meest financieel gezonde kandidaat-huurder kiezen, zo lang het inkomen objectief te laag is in verhouding tot de huur.

Let op: Je mag een kandidaat-huurder niet weigeren o.b.v. de inkomensbron zoals leefloon of werkloosheidsuitkering.

3.2. Weigeren o.b.v. handicap

De verhuurder mag een redelijke aanpassing aan de woning alleen weigeren als die redelijke aanpassing niet mogelijk is.

Een redelijke aanpassing is een aanpassing aan een woning(omgeving) aan noden van personen met een handicap, die praktisch en financieel haalbaar zijn.

In appartementsgebouwen beslist de algemene vergadering over de aanpassingen aan de gemeenschappelijke ruimtes.

Lees welke ingrepen een woning toegankelijk maakt in dit artikel.

Bv. De verhuurder weigert een ingreep omdat zijn/haar woning structureel ontoegankelijk is. Hij/zij verhuurt een zolderkamer op de bovenste verdieping van een oud appartementsgebouw zonder lift.

4. Welke info mag je als verhuurder opvragen?

Je mag niet zomaar informatie opvragen van je kandidaat-huurder. Hieronder vind je welke info je mag opvragen om discriminatie op de huurmarkt te voorkomen.

4.1. Vóór het plaatsbezoek

• Voornaam en naam
• Telefoonnummer
• E-mailadres

4.2. Tijdens het plaatsbezoek

Volgens de Gegevensbeschermingsautoriteit mag je deze zaken opvragen:

• Voornaam en naam
• Adres
• Telefoonnummer
• Mobiele nummer
• Fax
• E-mailadres
• Burgerlijke staat: gehuwd of wettelijk samenwonend
• Gezinssamenstelling: aantal volwassenen, aantal kinderen, leeftijd van de kinderen, aantal huisdieren en soort huisdieren
• Financiële info: totaal maandelijks netto inkomen, huidige huurprijs, referenties bij huidige huurbaas
• Document met bewijs van solvabiliteit: loonfiche, aanslagbiljet, vervangingsinkomen, bankafschrift, …
• Document met bewijs van betaling van de laatste 3 maanden huur

Dit mag je (nog) niet vragen:

• Bij sluiten huurcontract:
  • informatie m.b.t. de antiwitwaswet.
  • geboortedatum.
• Nooit:
  • geboorteplaats.
  • gerechtelijk verleden.
  • gezondheidstoestand.

Let op: Een assistentiehond telt niet mee als huisdier. Als de verhuurder een kandidaat-huurder weigert omdat hij/zij een assistentiehond heeft, is dit indirecte discriminatie.

5. Welke verplichte informatie moet je als verhuurder geven?

Volgens de afficheringsplicht moet je deze info officieel en publiekelijk bekendmaken:

• het feit dat je het pand verhuurt.
• de huurprijs van de wooneenheid.
• de gemeenschappelijke kosten en lasten.

6. Wat als je discriminatie meemaakt?

Er zijn verschillende stappen die je kan nemen als je discriminatie op de huurmarkt meemaakt. Je bent niet verplicht om alle stappen te doorlopen, maar hebt wel de keuze om alle stappen te volgen.

Let op: De instanties zullen je verhuurder en/of makelaar enkel straffen als de instantie hiervoor bevoegd hiervoor is en als zij die sanctie terecht vindt.

6.1. Stap 1: Bewijs de discriminatie

Je mag je baseren op een vermoeden van discriminatie, maar verzamel bewijsmaterialen om je situatie te ondersteunen:

• Foto’s
• Sms’jes
• E-mails
• Getuigenissen
• Berichten op sociale media
• …

6.2. Stap 2: Doe een melding bij het Vlaams Mensenrechteninstituut

Het Vlaams Mensenrechteninstituut (VMRI) is een instituut dat streeft naar gelijke kansen voor alle burgers. Dit zijn de contactgegevens:

Adres:
Vlaams Mensenrechteninstituut
Elipsgebouw
Koning Albert II-laan 35
1030 Brussel

E-mailadres: vmri@vlaanderen.be
Website: vlaamsmensenrechteninstituut.be/doe-een-melding

6.3. Stap 3: Ontvang advies van het VMRI

Het VMRI geeft je advies over je mogelijkheden:

• Bemiddeling: Het VMRI bemiddelt jouw situatie.
• Geschillenkamer: Is de bemiddeling niet succesvol? Dan geeft het VMRI je dossier door aan de geschillenkamer (mits jouw toestemming). De geschillenkamer doet niet-bindende aanbevelingen voor je dossier.
• Gerechtelijke procedure: Helpen de aanbevelingen van de geschillenkamer niet? Stap dan met de historiek (je volledig dossier) naar de rechtbank.

6.4. Stap 4: Leg een klacht neer bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelijkaars

Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) overziet de naleving van de ethische verplichtingen van vastgoedmakelaars. Dit zijn de contactgegevens:

Adres:
Rechtskundig Assessor van het BIV
Uitvoerende Kamer
Luxemburgstraat 16B
1030 Brussel

E-mailadres: uk@biv.be
Website: https://www.biv.be/klachten/tuchtbeslissingen

6.5. Stap 5: Ontvang beslissing van het BIV

Het BIV beslist:

• een waarschuwing
• een berisping
• een schorsing (max. 2 jaar)
• een schrapping
• een verplichte opleiding

Let op: Het BIV kan geen geldboete of schadevergoeding opleggen.

6.6. Stap 6: Start een juridische procedure bij de rechtbank van eerste aanleg

Bij een juridische procedure kan je een geldboete of schadevergoeding vragen van je verhuurder en/of makelaar.

• Als slachtoffer heb je recht op een schadevergoeding voor materiële en morele schade.
• Daarnaast kan de rechter een dwangsom opleggen.

Let op: Een beslissing bij een procedure i.v.m. discriminatie kan de verhuurder niet dwingen om de kandidaat-huurder te accepteren als huurder.

Ben je niet zeker hoe je om moet gaan met (anti-)discriminatie op de huurmarkt? Vraag professionele hulp bij het Vlaams Mensenrechteninstituut.

Bronnen: Stad Leuven, Vlaams Mensenrechteninstituut, Vlaanderen

Wil je dit artikel als bron vermelden? Gebruik dan:

Stiasteny, L. (2024, 21 juni). Discriminatie op de huurmarkt: Wat zegt de wetgeving? Appartement.be. Geraadpleegd op (datum XX/XX/202X), van https://www.appartement.be/discriminatie-op-de-huurmarkt-vlaamse-wetgeving