Overweeg je om te investeren in vastgoed? Een appartement als opbrengsteigendom is een interessante optie. Hier lees je wat een opbrengsteigendom precies is, de voor- en nadelen en hoe het proces verloopt.
Inhoud
- Wat is een opbrengsteigendom?
- Wat zijn de voorwaarden van een appartement als opbrengsteigendom?
- Wat zijn alle kosten van een opbrengsteigendom?
- Voordelen van een appartement als opbrengsteigendom
- Nadelen van een appartement als opbrengsteigendom
- Het proces van investeren in een opbrengsteigendom (8 stappen)
Wat is een opbrengsteigendom?
Een opbrengsteigendom is een vastgoedinvestering die je koopt met als doel er huurinkomsten uit te genereren. Opbrengsteigendommen zijn appartementen, huizen, winkelpanden, parkeergarages of zelfs kantoorgebouwen.
Bij een appartement als opbrengsteigendom koop je een appartementseenheid of -blok om deze vervolgens te verhuren aan huurders.
Wat zijn de voorwaarden van een appartement als opbrengsteigendom?
In Vlaanderen gelden er voorwaarden om een appartement te verhuren. Deze voorwaarden gelden ook voor opbrengsteigendommen:
- Woningkwaliteit: De woning moet voldoen aan de minimale woningkwaliteitsnormen zoals beschreven in de Vlaamse Wooncode.
- Energieprestatiecertificaat (EPC RE en EPC GD): Een geldig EPC is verplicht bij verhuur, zodat huurders weten hoe energiezuinig de woning is.
- Huurcontract: Stel een schriftelijk huurcontract op dat voldoet aan de Vlaamse Woninghuurwet.
- Registratie van het huurcontract: Registreer het huurcontract binnen twee maanden na ondertekening.
- Huurwaarborg: Deze mag maximaal drie maanden huur bedragen en moet op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder geplaatst worden.
- Mogelijk gelden er lokale voorwaarden voor het verhuren van een appartement. Check de regels bij je gemeente!
Wat zijn alle kosten van een opbrengsteigendom?
Je moet uiteraard alle kosten die komen kijken bij de aankoop van een woning betalen. Deze vind je in ons artikel Alle kosten bij de aankoop van een huis of appartement.
Maar let op: Hou rekening met deze aandachtspuntjes voor tweede woningen:
- Banken vragen meestal 20% eigen inleg bij de aankoop van een tweede woning i.p.v. 10% bij je eerste woning (schatting).
- Je betaalt 12% registratierechten bij de aankoop van een tweede woning i.p.v. 3% bij je eerste woning.
- Je betaalt belastingen op je verhuurde tweede woning: Je moet het kadastraal inkomen jaarlijks doorgeven aan de ficus. Vervolgens indexeert de fiscus dit bedrag en verhoogt hij deze met 40%. Hiervan moet je maximaal 50% als belasting betalen.
- Formule voor het berekenen van = Kadastraal inkomen x index x 1,40 = belastbaar inkomen. Belastbaar inkomen x 0,50 = belastingen.
- Je betaalt belastingen: Je moet belastingen betalen op de huurinkomsten van het pand.
- Afhankelijk van je gemeente betaal je ook nog eens gemeentebelasting op je tweede verblijf. In Oud-Turnhout is dit bijvoorbeeld 1.000 euro per jaar.
- Als je een appartement als opbrengsteigendom hebt, betaal je uiteraard ook gemeenschappelijke kosten aan de syndicus of VME.
Voordelen van een appartement als opbrengsteigendom
1. Stabiele inkomsten
Verhuur van je appartement levert je een regelmatige, passieve inkomstenstroom op.
2. Waardestijging op lange termijn
Vastgoed stijgt meestal in waarde op lange termijn, waardoor deze investering op termijn groeit. Dit noemt men kapitaalwinst.
3. Fiscale voordelen (dubbelcheck)
- Verlaagd BTW-tarief bij nieuwbouw.
- Aftrekbare kosten zoals:
- Interesten op je hypothecaire lening
- Onderhoudskosten
- Herstellingskosten
- Verzekeringskosten
- Onroerende voorheffing
- Beheerskosten via een vastgoedbeheerder
- Geen meerwaardebelasting na 5 jaar in je bezit
4. Diversificatie van je investeringsportefeuille
Een opbrengsteigendom is een goede aanvulling op andere investeringen zoals aandelen of obligaties.
5. Inflatiebescherming
Huurprijzen stijgen mee met de inflatie (zie: huurindexering).
Nadelen van een appartement als opbrengsteigendom
1. Hoge aanvangsinvestering
Om een appartement aan te kopen, heb je een aanzienlijk startkapitaal nodig. Daarnaast moet je ook zorgen dat het appartement verhuurklaar is. Zo moet het appartement schoon zijn, moet het brandveilig zijn en moet de energiezuinigheid voldoen aan de wettelijke voorschriften.
2. Risico op leegstand
Als je een tijdje geen huurder vindt, mis je een deel inkomsten.
3. Grote verantwoordelijkheid
Als eigenaar ben je verantwoordelijk voor het onderhoud en eventuele reparaties van het appartement. Het verhuren van een appartement brengt heel wat administratief werk met zich mee. Daarnaast moet je heel wat tijd vrijmaken om je appartement te promoten, potentiële huurders te zoeken, potentiële huurders te woord te staan bij een plaatsbezoek en om een huurcontract op te stellen.
Naast tijd moet je ook de kosten van deze aspecten betalen.
4. Mogelijkheid op geschillen
Moeilijke huurders leiden soms tot juridische geschillen. Weet dus goed wat er in de huurwetgeving staat en maak vooraf duidelijke afspraken met de huurder waardoor je discussies voorkomt!
5. Je hebt een gedeelde verantwoordelijkheid
Als appartementseigenaar ben je lid van een Vereniging van Mede-Eigenaren (VME). Dit zijn alle eigenaren van alle appartementen binnen het gebouw. Voor grote veranderingen moet je de meerderheidsgoedkeuring van de VME hebben. Zomaar renoveren is dus niet oké.
Lees de algemene huurwetgeving regels in ons artikel: Huurwetgeving Vlaanderen: wat mag en wat mag niet volgens de huurwoning regels?
Het proces van investeren in een opbrengsteigendom
Wil je investeren in een appartement als opbrengsteigendom? Doorloop dan deze 8 stappen.
Stap 1: Onderzoek de vastgoedmarkt
Begin met het bestuderen van de lokale vastgoedmarkt:
- Wat is de gemiddelde huurprijs?
- Welk type appartement wordt snel verhuurd? Welk type huurders wil je aanspreken (Let op voor de anti-discriminatiewet)? Studio’s, kamers, cohousing appartementen, zorg appartementen (zorgwonen), studentenkoten, expats, …?
- Welke locatie is gewild bij potentiële huurders? Hoe populairder de locatie is (bv. aan de zee, in de Ardennen of studentenstad), hoe minder kans je hebt op leegstand.
- Welke EPC-waarde heeft het appartement? In welke staat is het appartement? Een betere staat betekent dat je minder renovaties moet uitvoeren op korte termijn.
Stap 2: Regel je financiering
- Wat is je budget?
- Hoeveel eigen inleg heb je beschikbaar?
- Wat zijn je financieringsopties (bv. hypothecaire lening)? Zijn de aflossingsbedragen en -termijnen realistisch? Vraag advies bij banken en hypotheekadviseurs.
Stap 3: Zoek een geschikt appartement
- Zoek naar een appartement dat voldoet aan je criteria.
- Vergelijk de waarde van het appartement met gelijkaardige panden.
- Kijk na of het pand momenteel verhuurd wordt en aan welke huurprijs.
- Vergelijk de kostprijs met je inkomsten en bereken je rendement.
Formule voor het berekenen van je rendement:
Rendement = totale huuropbrengst / (totale aankoopprijs + kosten) * 100
Stap 4: Due diligence
- Laat het pand inspecteren door een expert op verborgen gebreken (indien gewenst).
- Controleer de juridische aspecten die komen kijken bij de aankoop van een opbrengsteigendom.
Stap 5: Aankoop
- Onderhandel over de prijs.
- Doe een bod.
- Indien akkoord, onderteken je de koopovereenkomst.
- Nadien rond je de aankoop af bij de notaris.
Stap 6: Bereid het appartement voor op verhuur
- Maak het appartement verhuurklaar.
- Stel een huurcontract op.
Stap 7: Zoek een huurder
- Adverteer je appartement met een zoekertje.
- Nodig potentiële huurders uit.
- Screen potentiële huurders zorgvuldig, maar pas op voor (onbewuste) discriminatie.
Stap 8: Beheer en onderhoud je appartement
- Creëer een goede relatie met je huurder(s).
- Onderhoud je appartement op regelmatige basis.
Bronnen: Gemeente Oud-Turnhout, Hypotheek, Infinimo, Kwalis, Syrus
Wil je dit artikel als bron vermelden? Gebruik dan:
Stiasteny, L. (2024, 27 juni). Appartement als opbrengsteigendom volgens wetgeving. Appartement.be. Geraadpleegd op (datum XX/XX/202X), van https://www.appartement.be/appartement-als-opbrengsteigendom-volgens-wet