Wanneer mag de verhuurder de huurwaarborg inhouden? Hoeveel? Hoe los je geschillen op? En hoe voorkom je geschillen hierrond?
1. Wat is een huurwaarborg?
Een huurwaarborg is een bedrag dat de huurder bij de start van een huurcontract opzij zet. De verhuurder mag dit bedrag gebruiken als de huurder schade aanricht aan de woning of zijn/haar huurverplichtingen niet nakomt.
Als huurder stort je de waarborg:
- Op een geblokkeerde bankrekening: 2 maanden huur.
- Via een maandelijkse storting aan de bank: 3 maanden huur.
- Via het OCMW: 3 maanden huur.
Als verhuurder mag je de waarborg nooit op een eigen rekening ontvangen. De waarborg blijft eigendom van de huurder tot het contract volledig is afgerond.
2. Mag de verhuurder de waarborg aanspreken?
Ja, als verhuurder mag je de waarborg inhouden, maar enkel bij deze 3 situaties:
- Er is schade aan de woning, die niet onder normale slijtage valt.
- De huurder heeft achterstallige huur op het einde van het contract.
- De huurder hield zich niet aan de aanpassingen. Bv: verbouwingen uitgevoerd zonder akkoord van de verhuurder.
Als huurder:
- moet je de woning ‘als goede huisvader’ behandelen.
- moet je de woning teruggeven zoals je hem ontvangen hebt, maar normale slijtage en overmacht (bv. storm) schade valt niet onder jouw aansprakelijkheid.
- ben je verantwoordelijk voor klein onderhoud en herstellingen.
- zorg je voor een gedetailleerde plaatsbeschrijving met foto’s.
3. Hoeveel mag de verhuurder inhouden?
Als verhuurder:
- moet jij in geval van schade bewijzen dat de schade veroorzaakt is door de huurder door de intredende en uittredende plaatsbeschrijving te vergelijken.
- moet je het schadebedrag kunnen bewijzen door offertes en/of facturen voor te leggen van herstellingen.
- mag je geen schadevergoeding vragen voor bv. luxueuzere versies van de oorspronkelijke materialen. De meerprijs betaal je zelf.
- mag openstaande huur inhouden van de waarborg.
4. Veelvoorkomende geschillen rondom de huurwaarborg
4.1. Er is een geschil
Er zijn verschillende geschillen mogelijk rondom de huurwaarborg:
- Wie heeft de schade veroorzaakt?
- Valt de schade onder normale slijtage?
- Wat als de verhuurder de huurwaarborg niet wil vrijgeven?
Wat moet je doen?
- Indien de verhuurder weigert de waarborg vrij te geven, vraag dan schriftelijk om een gedetailleerde uitleg.
- Probeer eerst met elkaar te praten en schriftelijk afspraken vast te leggen.
- Lukt dit niet? Vraag dan een minnelijke schikking of verzoening aan. Deze procedure is gratis en de overeenkomst die hieruit voortvloeit, is definitief en bindend.
- Is de andere partij niet gewillig? Start dan pas de procedure bij de vrederechter. De verliezende partij zal de procedurekosten moeten betalen.
4.2. De verhuurder gaat failliet
Als de verhuurder failliet gaat, is de huurwaarborg in principe beschermd, omdat deze op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder staat.
- Staat de waarborg correct op een geblokkeerde rekening? Dan blijft het geld van de huurder.
- Heeft de verhuurder de waarborg illegaal op zijn eigen rekening gezet? Dan kan het lastiger worden om het geld terug te krijgen en moet de huurder zich melden als schuldeiser.
5. Geschillen voorkomen
5.1. Maak gedetailleerde plaatsbeschrijvingen met foto’s
- Laat de plaatsbeschrijving schriftelijk opmaken en ondertekenen door beide partijen.
- Maak foto’s en video’s van alle kamers, vloeren, muren en toestellen.
- Beschrijf duidelijk welke bestaande schade of slijtage er is.
Tip: Bij twijfel kies je best voor een neutrale expert.
5.2. Stort de huurwaarborg correct
- Betaal de waarborg nooit cash.
- Bewaar het bewijs van je storting van de waarborg.
- Controleer of de waarborg niet op de persoonlijke rekening van de verhuurder staat.
5.3. Onderhoud de woning goed
Correct onderhoud en een goede relatie tussen huurder en verhuurder voorkomt veel:
- Als huurder:
- Meld je schade en defecten onmiddellijk aan de verhuurder.
- Voer je klein onderhoud correct uit.
- Vraag je toestemming aan de verhuurder als je zelf aanpassingen wil doen.
- Als verhuurder:
- Voer je af en toe een tussentijdse controle uit.
- Voer je groot onderhoud correct uit.
- Maak je duidelijk in het contract wie voor welke onderhoudswerken verantwoordelijk is.
5.4. Leg alles schriftelijk vast
- Zorg dat je de andere partij snel en correct formeel in gebreke stelt met een aangetekende brief.
- Leg alles gedetailleerd en schriftelijk vast zodat je bewijs hebt over wat je wel/niet gedaan hebt.
- Bewaar e-mails en schriftelijke afspraken over de huurwaarborg, herstellingen en schadegevallen.
- Indien de huurder nalaat om schade te herstellen, documenteer dit als verhuurder dan goed voor de eindcontrole.
5.5. Vraag een gezamenlijke controle bij vertrek
Plan samen een eindcontrole om ter plaatse de staat van de woning te bespreken en vast te leggen:
- Als huurder:
- Vraag je om een schriftelijk akkoord over de vrijgave van de waarborg.
- Lever je de woning mooi en opgeruimd op en verwijder alle persoonlijke spullen.
- Dien je een verzoek tot vrijgave in zodra het contract is beëindigd.
- Als verhuurder:
- Gebruik je de originele plaatsbeschrijving om de staat van het pand te vergelijken.
- Bespreek je ter plaatse welke kosten eventueel van de waarborg afgetrokken worden.
- Indien er geen schade of achterstallige huur is, geef dan de waarborg tijdig vrij.
- Weiger je de waarborg niet zonder geldige reden. Dit kan juridische gevolgen hebben.
- Moet je toch een bedrag inhouden? Geef dan een gedetailleerd overzicht met bewijsstukken (bv. facturen, offertes).
Bronnen: Corpus Juris, FOD Economie, P&V, Vlaanderen
Stiasteny, L. (2025, 4 maart). Huurwaarborg: Alles wat je moet weten. Appartement.be. Geraadpleegd op (datum XX/XX/202X), van https://www.appartement.be/studentenkot-als-opbrengsteigendom-volgens-wet/
Gerelateerde artikels: