Je kocht een woning en verhuisde, maar ontdekt nu een verborgen gebrek. Wat zijn je mogelijkheden?
Inhoud
- Wat is een verborgen gebrek?
- Wat is de standaard aansprakelijkheidsregel?
- Wanneer is de verkoper aansprakelijk?
- Wat zijn je juridische opties?
- Algemene tips voor koper en verkoper
1. Wat is een verborgen gebrek?
De definitie van een verborgen gebrek is niet vastgelegd door de wet. Meestal vindt men een gebrek verborgen als de koper de woning grondig inspecteerde zoals een normale, vooruitziende persoon en men het probleem niet opmerkte.
Voorbeelden:
- Vochtproblemen
- Constructieproblemen
- Technische gebreken: gebrekkige verwarmingsinstallatie, slechte elektriciteitsinstallatie etc.
- …
2. Wat is de standaard aansprakelijkheidsregel?
2.1. Professionele verkoop
Als je een woning koopt van een professionele verkoper zoals een bouwpromotor, dan is de verkoper altijd verantwoordelijk voor verborgen gebreken.
Hierbij heeft de verkoper de bewijslast om te bewijzen dat ze – ondanks hun professionele kennis – niet op de hoogte waren van het gebrek.
2.2. Particuliere verkoop
Bij een standaard verkoopovereenkomst zijn alle zichtbare gebreken voor de koper:
- Men gaat ervan uit dat de koper bij bezichtiging alles heeft kunnen waarnemen.
- Alle zichtbare gebreken zijn dus voor rekening van de koper.
- Alle andere gebreken (die dus niet zichtbaar waren bij verkoop) zijn ten laste van de verkoper.
Als koper:
- moet je verborgen gebreken zo snel mogelijk na het ontdekken melden.
- kan je de verkoper enkel aansprakelijk houden bij 4 voorwaarden (zie volgend puntje).
3. Wanneer is de verkoper aansprakelijk?
Bij particuliere verkoop is de verkoper aansprakelijk wanneer deze voorwaarden voldaan zijn:
- Het gebrek is verborgen.
- Het gebrek is ernstig en belangrijk. Het hindert je normale gebruik van je woning.
- Als koper moet je bewijzen dat het gebrek al aanwezig was op het moment van de verkoop.
Let op: Kijk je onderhandse verkoopovereenkomst goed na. De verkoper kan er een clausule hebben opgenomen dat het risico van de verborgen gebreken voor rekening van de koper valt. In dat geval is de verkoper niet aansprakelijk voor zichtbare en niet-zichtbare gebreken. Dit noemt men ook een “exoneratiebeding”.
Met of zonder de clausule heeft de koper bewijslast om te bewijzen dat de verkoper op de hoogte was van het gebrek bij verkoop. En dat hij dit gebrek dus bewust heeft verborgen en/of verzwegen.
4. Wat zijn je juridische opties?
Bij ernstige verborgen gebreken heb je te veel betaald in vergelijking tot de waarde van de woning. In dat geval kan je bij de rechter een vordering instellen:
- Ontbinding van de koopovereenkomst: Je geeft de woning terug en krijgt de volledige prijs en bijkomende kosten terug. Als de verkoper ter kwader trouw was, krijg je eventueel ook schadevergoeding terug.
- Prijsvermindering: Je behoudt de woning maar krijgt een deel van de prijs terug, afhankelijk van de impact van het gebrek.
5. Algemene tips voor koper en verkoper
Voor de koper:
- Controleer de verkoopovereenkomst zorgvuldig.
- Leg alles schriftelijk vast om discussies te voorkomen.
- Vraag expliciet naar de onderhoudsgeschiedenis van de woning tijdens de bezichtiging.
- Handel snel. Voorkom dat de rechter denkt dat je het gebrek een tijdje hebt genegeerd.
- Inspecteer de woning goed tijdens de bezichtiging én je verhuis. Hou je ogen en oren open.
- Probeer het verborgen gebrek niet te herstellen vóór het wel degelijk is bewezen en vastgesteld wie aansprakelijk is voor het gebrek.
- Laat de woning inspecteren door een bouwkundige professional of een architect. Dit kost wel wat, maar bespaart je mogelijk veel kosten en hoofdpijn op lange termijn.
Voor de verkoper:
- Vermeld alle gebreken van je woning in de onderhandse verkoopovereenkomst. Zo dek je jezelf in en voorkom je discussies over gebreken die al dan niet “verborgen” waren.
- Wees eerlijk over de onderhoudsgeschiedenis van de woning.
- Fotografeer en documenteer de woning in detail.
- Zorg dat je clausules duidelijk vermeld in de verkoopsovereenkomst.
Wil je dit artikel als bron vermelden? Gebruik dan:
Stiasteny, L. (2024, 2 december). Woning gekocht met verborgen gebrek: Wat nu? Appartement.be. Geraadpleegd op (datum XX/XX/202X), van https://www.appartement.be/woning-gekocht-met-verborgen-gebrek/
Gerelateerde artikels: